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房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法,而成本法是房地产估价的最基本方法,它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法,其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法,即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时,一般可分新建房地产的成本估价法,新开发土地的成本估价法,旧有房地产的成本估价法三种方法。此外,在进行评估时,市场因素将会对房屋价格产生影响,在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。 

新建房地产的成本估价 

在新建房地产的情况下,应用成本法评估房地产价格的基本公式为:新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利税。该评估公式中的房地产价格是指“房地合一”的价格,评估时常常是购置土地费用和建造建筑物费用分开测算,再考虑房地产开发的正常开发利润和转让过程中的各种税费,汇总得出房地产评估价格。应用该公式评估房地产价格时,要注重以下三点: 

购置土地费用的测算 

在评估时,对于购置土地费用不能将其简单地理解为购买土地的地价款,购置土地费用的测算要根据开发项目获取土地使用权的方式、土地可利用的现状及对土地的开发投入或清理整治所需的费用进行具体确定。 

(1)从一级市场上通过新征土地补充土地出让金获取土地使用权时,购置土地费用的测算。土地购置费用=征地款+补交土地出让金+土地前期开发费用。其中,土地的前期开发费用是指获得土地使用权后进行场地“挖填”平衡调配及“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的费用。

(2)从一级市场上通过购买方式获得土地使用权时,购置土地费用的测算。若购买获得的是生地,则土地购置费用=生地地价款+土地的前期开发费用。其中,土地前期开发费用和前述含义相同,场地整治费用是指虽然获得的土地已具备熟地条件,但仍未达到或不符合未来开发项目所需用地条件的具体要求,而必须投入的场地整治和清理费用,如管道改线、加铺管道等。 

(3)通过旧城拆迁获得土地使用权时,购置土地费用的测算。这时的费用实际就是开发商在拆迁、安置过程中所支付的拆迁补偿费、安置补偿费、安置用房的建造成本、拆迁费用、奖励费、停产停业损失费和其他费用。拆迁获得的土地一般是旧城区的熟地,但在开发过程中仍需改造和整治,土地购置费用的测算还必须考虑改造和整治土地所需的费用。 

(4)从二、三级市场上通过购买土地使用权时,购置土地费用的测算。若是熟地,土地购置费用同样是熟地地价款和整治费用之和;若是熟地加在建工程,在建工程可以继续建设的,土地购置费用=房地转让价格-在建工程的价值,并将在建工程的价值记入建造的建筑物费用之中;在建工程不能利用必须拆除重建的,土地购置费=房地转让价格+拆除在建工程的费用-在建工程残值回收。 

以上分析了四种土地使用权的获取方式,及土地购置费测算应注意的问题,其基本思路都是以土地使用权获得的费用加上土地开发或者整治所需的费用,作为待开发土地的土地购置费。 

建造建筑物费用的测算 

准确测算建造建筑物所需费用,也是以成本估价法评估新建房地产价格的关键。对此要注意两点: 

一要正确理解建造建筑物费用的内涵,并根据具体项目确定建造建筑物费用的组成。在计算建安工程造价时,一般已考虑工程量的变更和价差的调整,所以预备费含在建安费用之中。这样,建造建筑物的费用就包括建筑和安装工程费用、设备和工具购置费用、工程建设其他费用和固定资产方向的调节税。 

二要正确选择测算建造建筑物费用的方法,合理确定建造建筑物费用。建造用直接测算法测算建造建筑物的费用虽然较准确,但必须要求开发项目达到一定的设计深度,有较详细的图纸资料,评估人员要具备编制工程概(预)算的能力,和计算速度要快。若不具备以上条件或评估作业时间,可采用间接法来测算建造建筑物的费用。具体方法有单方造价调整估算法、类似预算调整估算法等。

正常利税的测算 

对正常利税的测算,主要应注意这里的正常利润是指房地产开发商应该获得的房地产投资的平均利润水平。其依据可通过市场调查来合理取定开发地区房地产投资的平均投资利润率,运用新开发土地下的成本估价法估价,主要是对新征土地(生地),经过前期开发形成建设用地且具备熟地条件的土地估价,通常称为熟地地价评估。其基本公式为:新开发土地价格(熟地地价)=购置待开发土地费用+开发土地所需的投资+正常利税。在利用该公式时,应注意四点:

(1)购置待开发土地费用。实际上就是购买待开发土地的生地地价。 

(2)开发土地所需的投资。是指土地开发商获得待开发土地后,委托开发单位或自行进行土地开发所需的一切费用。很多教材和专著中都将其简单概括为“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的费用,其实并不完全准确。因为土地的前期开发,首先要做的工程是场地的土方平衡调配和填筑,场地平整仅指土方挖填调配平衡后正负30厘米以内的找平工作,要将前期土方工程和场地平整工作区分开。开发土地所需的投资还应包括土方调配、填筑和碾压的费用。 

(3)正常利税是指土地开发的正常开发利润及土地转让过程中所需交纳的税收。正常开发利润应从观念上把握住是由土地开发经营产生的平均利润,并不包括土地增值所产生的超额收益。 

(4)从理论上去研究,笔者认为本评估公式中还应包括土地经开发后的土地增值收益价格。测算公式可变换为:新开发土地价格(熟地价)=购置开发土地费用+开发土地所需的投资+正常利税+土地增值收益价格。这一公式更能体现土地价格的实质,因为土地的价格实质上是土地收益的价格。 

旧有房地产的成本估价 

基本公式为:旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-折旧,利用这一公式时应注意: 

所谓旧有房地产重新建造完全价值,是假设旧有房地产在估价期日重新建造时的重置造价。该重置造价从内容上包括了土地的重置价值和建造建筑物费用的重置价值;旧有房地产价格成本法公式中的折旧,是指待估房地产在已使用年限内的累计折旧。折旧的计算应注意:土地不计算折旧,公式中的重置价值不应包含土地的重置价值;房屋和设备的折旧要分开计算;房地产评估中的折旧计算与会计成本核算时的折旧计算不同;折旧不仅考虑实物损耗还要考虑功能性损耗;折旧的计算要与房屋设备的成新率的现实观察判断基本吻合。 

从市场角度看成本法评估 

在实际工作中,对同一宗房地产一般要采用两种不同的评估方法进行评估。即市场比较法和成本法。但在实际评估中,两种方法得出的评估结果是不同的,有时差异还较大,原因之一是运用成本法进行评估时缺少了市场的因素,具体表现在:成本法的评估结果低于房地产市场价格。一般出现在商业因素比较大的区域,如商业繁华地段的沿街密集商业房,其特点就是容积率较大、土地利用率好、市场交易信息多。 

房地产价格因素主要由市场因素形成,对于旧有房地产价格的评估,旧有房地产重新建造完全价值实质上就是在市场上购买该种全新房地产的市场价格。但评估人员往往忽略了建筑物折旧这一项,建筑物的折旧应该更侧重于市场因素。其实,功能折旧是由于观念变更、技术更新、式样过时反映到人们对该房地产的需求上面,本质也是市场关系,而经济折旧是由于外部因素如供求因素、周边环境、城市规划、政策变化等,最终还会反映到该房地产的市场影响上。事实上,实体性折旧也会落实到市场上。 

成本法的评估结果高于房地产市场价格。一般出现于经过豪华装修的房地产和没有商业因素、地理位置比较偏僻的区域房地产。在进行评估时,首先要注意搞清实际成本和客观成本,其次要结合市场供求分析来确定评估价值,当市场供大于求时,价值就上升。 

综上,成本估价法评估房地产价格的测算思路简单,但具体应用涉及到的因素很多。在应用中,要准确把握并灵活应用该评估方法,就必须注意测算公式中涉及到的各种费用因素、归属和测算方法。同时,要注意市场因素的作用。房地产评估结果是对房地产价格的货币表示,价格的形成是市场的结果,如果说市场比较法侧重于从房地产交易市场角度进行评估,那成本法则侧重于房地产开发市场角度进行评估。
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