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        老百姓在购买住房时,往往十分关注房价,但从专业评估的角度看房屋的价格与房屋品质是息息相关的,我们更应关注房屋的品质,注重性价比最优,那么怎样评判房屋品质的优劣呢? 

        实际上影响住宅房屋价格的因素很多,从微观上看存在房屋的权益、区位,物质实体状况等因素。 

一、所谓房屋的权益因素: 

       主要指待交易房屋产权来源是商品房还是政策性住房(例房改房等),若是政策性住房,往往购买人需多交一笔支付补地价款的费用,在二环路以内需交纳房价的1.5%,二环路以外需补交房价的1%,而商品房交易无需此费用。 

二、所谓房屋的区位因素是指房屋周边的公共配套、交通条件、环境条件: 

        1、公共配套:房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等,居民购物是否方便;房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施,居民生活是否便利等,此项因素一般影响正常房价的300-1000元/平方米。

        2、交通条件:房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等,距火车站、飞机场距离有否超过30分钟,距家直线距离 300m以内公交超过几个站台,出入小区的自行车、汽车是否受交通管制,有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元/平方米。 
        3、环境条件:房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场,周边有无工厂,空气质量如何?噪声污染如何,小区住户素质高低,成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水,环境指标客观上明显优越其它方向,房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目,环境因素一般影响正常房价200-1000元/平方米。

三、所谓房屋物质实体状况是指土地状况及建筑物的优劣: 

        1、土地状况:房屋所占宗地或小区用地地势平坦或有坡度,小区地型是否方正等,该项目因素一般影响正常房价的 50-200元/平方米。 

        2、建筑物户型和外观:房屋是多层住宅或高屋住宅(电梯房),建筑布局是独幢或多单元或蛙式,室内户型是否符合四大二小二多的基本标准(即客厅大、卫生间大、主卧室大、厨房大、次卧小、公共过厅小、阳台多、卫生间多),各房间能否自然采光、客厅、主卧采光充足、室内形成“穿堂风”,房屋朝向居南北向,房屋所在楼房是否临街等,合理的户型布局比正常房价高约100-500元/平方米。 

        3、建筑物其它情况:多层住宅形成2楼、3楼房价高约200元/平方米,1楼和4楼房价高约100元/平方米,5楼为基准价,6楼若有屋顶花园房价高约50-150元/平方米,若无屋顶花园房价低约50-150元/平方米,住宅是平屋或错层或跃层或复式,单项指标向上影响房价100-500元/平方米;电梯房一梯户数3户或4户或5户,单项指标向下影响房价50-200元/平方米。 

       4、建筑物其它情况:房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备,是否有社区活动中心,是否有足够停放自行车和汽车的位置,高档社区还需具备小区游泳池、健身运动场所、便民店等,配套设施越完备,房屋品质越高,房价相应增高。 

        5、房屋装饰、装修情况:房屋外观美观大方,室内进行装饰装修,在进行交易市场时,房价一般比初装房高约50-300元/平方米。 

        6、房屋物管情况:房屋是否有专业物管公司管理,物管费用是否合理(多层住房一般为0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具备服务意识,是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所,机动车和自行车停车费是否合理,物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。

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